Mỗi thành phố lớn của Việt Nam đều có một "trung tâm thứ hai" ra đời sau trung tâm lịch sử. Phú Mỹ Hưng ở phía Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm bên kia sông, Ciputra ở Tây Hồ Tây là ba ví dụ quen thuộc. Điều đáng học nhất không nằm ở một con số giá cụ thể. Nó nằm ở cơ chế: vì sao một khu đất từng bị coi là xa, thấp, thưa dân lại trở thành vùng lõi được thị trường định giá lại.
Ba đô thị, ba cách mở một trung tâm mới
Phú Mỹ Hưng khởi đầu từ năm 1993, khi Công ty Phú Mỹ Hưng được thành lập để triển khai dự án. Cách làm của nó là quy hoạch đồng bộ trước, bán sau. Đường, công viên, trường học và khu thương mại hình thành cùng nhau nên người mua có thể nhìn thấy trước điều mình sẽ sống cùng.
Thủ Thiêm là câu chuyện về hạ tầng kết nối. Theo Pháp luật TP.HCM, trước năm 1996 khu vực này còn trũng thấp và thưa dân, chỉ cách quận 1 một con sông. Hầm Thủ Thiêm thông xe ngày 20/11/2011, và phà ngừng hoạt động từ 1/1/2012. Khi khoảng cách tâm lý được xóa đi, khu đất được nhìn bằng con mắt khác. Theo VietnamFinance, một lô đất 6.446m2 ở khu dân cư phía Bắc từng được đấu giá 3.820 tỷ đồng so với giá khởi điểm 578 tỷ đồng. Đó là mức chênh của một phiên đấu giá riêng lẻ, không phải mặt bằng chung của cả khu.
Ciputra được VietnamFinance mô tả là khu đô thị kiểu mẫu có vốn ngoại đầu tiên của Hà Nội. Giá trị của nó đến từ việc có một chủ đầu tư thống nhất trong thời gian dài, giữ chuẩn hạ tầng và dịch vụ cho cả khu.
Cơ chế khiến khu lõi được định giá lại theo chu kỳ
- Giảm rủi ro cảm nhận: mỗi lần cầu, hầm, đường trục hay trường học hoàn thành, người mua thấy bớt một điều chưa chắc chắn, và mức chiết khấu cho "khu đất chưa có gì" thu hẹp lại.
- Sự hiện diện của người ở thật: dân cư, văn phòng và dịch vụ tạo ra nhu cầu thường xuyên, không chỉ nhu cầu đầu cơ.
- Tính khan hiếm có chọn lọc: quỹ đất lõi ở vị trí trung tâm không thể tạo thêm, và giá trị tập trung vào những nơi hội đủ hạ tầng, dịch vụ và quy hoạch.
- Quản trị thống nhất: khu có chuẩn vận hành rõ ràng giữ được hình ảnh tốt hơn khu phát triển rời rạc.
Chu kỳ này không trơn tru. Ciputra từng có giai đoạn giá biệt thự và chung cư điều chỉnh mạnh, còn Thủ Thiêm có những vướng mắc về tái định cư và quy hoạch kéo dài nhiều năm. Hoàn thiện đến đâu thì được định giá đến đó, và tiến độ có thể chậm hơn kỳ vọng.
Nha Trang: quỹ đất trung tâm khan hiếm
Nha Trang trải dọc bờ biển, giữa một bên là biển và một bên là núi. Quỹ đất liền kề trung tâm, đủ lớn để quy hoạch đồng bộ, rất hiếm. Phần lớn nội đô đã được xây dựng, nên một khu rộng hàng trăm hecta sát trung tâm gần như là cơ hội hiếm trong vài chục năm. Đây chính là điều ba đô thị trên cho thấy: khan hiếm chỉ có giá trị khi đi cùng khả năng hoàn thiện thực sự.
Charmora City trong phép so sánh
Charmora City của Sun Group có quy mô 227ha ngay trung tâm TP Nha Trang, trong đó 60ha mặt nước và 47ha cây xanh nội khu, mật độ xây dựng 26,7%. Ba đảo giữa sông Quán Trường (đảo trung tâm hành chính-thương mại, Elite Island và Festival Island) được nối bằng 8 cầu. Dự án áp dụng mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam, nên bài toán thoát nước và sống thuận nước được đặt vào quy hoạch ngay từ đầu.
Cũng như các đô thị trên, giá trị dài hạn sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, mức độ lấp đầy dân cư và chất lượng vận hành. Dự án chưa công bố giá bán, nên người quan tâm nên theo dõi thông tin chính thức, đọc kỹ pháp lý và lộ trình bàn giao. Nếu bạn muốn xem cách một đô thị đảo giữa lòng thành phố được tổ chức, hãy tìm hiểu Charmora City.