Nhìn lại ba đô thị mới nổi tiếng của Việt Nam, có thể thấy một quy luật lặp lại: giá trị đất không tăng đều theo thời gian, mà tăng theo từng nấc hoàn thiện của khu lõi. Bài viết này tách quy luật đó thành các cơ chế cụ thể, rồi đặt chúng cạnh bài toán quỹ đất trung tâm của Nha Trang.
Ba đô thị, ba giai đoạn của một chu kỳ
- Phú Mỹ Hưng (TP.HCM): theo Tạp chí Công Thương, khu đô thị phát triển với 5 cụm trên tổng diện tích khoảng 750ha. Đây là hình mẫu đi đầu về quy hoạch đồng bộ, hiện ở giai đoạn trưởng thành.
- Thủ Thiêm (TP.HCM): khu đô thị mới đối diện trung tâm hiện hữu, đang ở giai đoạn hoàn thiện mạnh về hạ tầng và công trình biểu tượng.
- Ciputra (Hà Nội): khu đô thị quy mô khoảng 300ha ở Tây Hồ, hình thành từ rất sớm. Nay nơi này đã thành khu dân cư chín muồi, nhiều cây xanh và tiện ích lâu năm.
Số liệu cho thấy điều gì
Theo Znews, dẫn đánh giá của một chuyên gia Avison Young, giá bất động sản Thủ Thiêm giai đoạn 2015-2025 tăng bình quân khoảng 20,4% mỗi năm với căn hộ và 23% mỗi năm với nhà thấp tầng. Cũng theo Znews, Phú Mỹ Hưng đã vào giai đoạn trưởng thành nên mức tăng trung bình thấp hơn, khoảng 10% mỗi năm.
Về đất nền, theo The Leader, năm 2021 lô đất cuối cùng trong phiên đấu giá Thủ Thiêm được trả 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Theo Tiền Phong, một lô đất đang được TP.HCM chuẩn bị đấu giá có giá khởi điểm khoảng 177 triệu đồng/m2. Đây là giá khởi điểm, chưa phải kết quả trúng thầu. Các số liệu trên là đánh giá của đơn vị tư vấn và của thị trường, không phải cam kết cho bất kỳ dự án nào.
Bốn cơ chế đứng sau nhịp tăng
- Hạ tầng kết nối mở trước: cầu, hầm, đường trục rút ngắn thời gian di chuyển, kéo khu mới vào vùng lõi sinh hoạt của thành phố.
- Tiện ích lấp đầy dần: trường học, bệnh viện, thương mại, công viên xuất hiện từng lớp. Mỗi lớp làm cư dân thực sự dọn về nhiều hơn, và giá phản ánh việc đó.
- Quy hoạch giữ được kỷ luật: mật độ, chiều cao, không gian công cộng được giữ ổn định thì kỳ vọng mới bền.
- Quỹ đất lõi có hạn: khi khu vực hoàn thiện, đất cùng vị trí gần như không thể tạo thêm. Đây là yếu tố nền của cả ba trường hợp.
Nha Trang: bài toán quỹ đất trung tâm
Nha Trang bị kẹp giữa biển, núi và sông, nên quỹ đất liền khối ở trung tâm rất ít. Phần lớn khu lõi đã xây dày, hạ tầng cũ, khó tái cấu trúc quy mô lớn. Một khu đô thị rộng, quy hoạch đồng bộ ngay giữa thành phố vì thế là hiện tượng hiếm, và thường chỉ xuất hiện một lần trong nhiều thập kỷ.
Cần nói rõ giới hạn của phép so sánh. Mỗi thị trường có quy mô dân số, năng lực hấp thụ và pháp lý khác nhau. Bài học từ các đô thị trên nằm ở cơ chế: giá trị được tạo bởi tiến độ hoàn thiện, không phải bởi lời hứa ban đầu. Vì vậy, người mua nên theo dõi tiến độ hạ tầng và pháp lý thực tế, không nên chỉ nhìn kỳ vọng tăng giá.
Charmora City trong bức tranh đó
Charmora City là khu đô thị hỗn hợp của Sun Group ngay trung tâm TP Nha Trang, rộng 227ha, gồm 60ha mặt nước và 47ha cây xanh nội khu, mật độ xây dựng 26,7%. Ba đảo giữa sông Quán Trường gồm đảo trung tâm hành chính - thương mại, Elite Island và Festival Island, kết nối bằng 8 cầu. Dự án theo mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam, kiến trúc lấy cảm hứng Chăm Pa kết hợp Lego Interlock. Mật độ thấp và nhiều mặt nước là những điểm làm nên bản sắc, và là điều các đô thị trưởng thành phải mất nhiều năm mới bổ sung được. Dự án chưa công bố giá bán. Nếu quan tâm, bạn có thể tìm hiểu Charmora City và theo dõi các thông tin chính thức khi được công bố.