Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét khi năm 2026 dần khép lại. Theo Tiền Phong, đơn vị nghiên cứu DXS-FERI vừa đưa ra ba kịch bản cho những tháng cuối năm, phản ánh bức tranh phân hóa ngày càng sâu giữa các phân khúc, các địa phương và giữa bản thân các dự án trong cùng một thị trường.
Ba kịch bản cho chặng nước rút cuối năm
Ở kịch bản thách thức, các yếu tố hỗ trợ cải thiện chậm hơn kỳ vọng, lãi suất thả nổi duy trì quanh 13-15%, nguồn cung tăng nhưng thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp. Ngược lại, kịch bản kỳ vọng - được đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất - gắn với tăng trưởng kinh tế ổn định, khung pháp lý dần hoàn thiện, chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng, giá bất động sản đi ngang hoặc nhích nhẹ. Kịch bản lý tưởng với biên độ tăng giá 5-10% được nhận định khó xảy ra trong ngắn hạn.
Điểm chung của cả ba kịch bản: thị trường tiếp tục trải qua quá trình sàng lọc mạnh, trong đó những dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hạ tầng đồng bộ hỗ trợ mới có khả năng thu hút dòng vốn.
Vốn không còn chảy dàn trải
Giới đầu tư giờ đây quan tâm nhiều hơn đến khả năng kiểm soát dòng tiền thay vì chạy theo mức giá thấp nhất. Sự phân hóa giữa các khu vực vì thế ngày càng rõ, và những địa phương hội tụ đồng thời ba yếu tố - du lịch tăng trưởng thực, hạ tầng kết nối mở rộng và pháp lý minh bạch - đang trở thành nơi dòng vốn tìm đến để trú ẩn.
Vì sao Nha Trang - Khánh Hòa vẫn giữ sức hút
Khánh Hòa là một trong số ít địa phương hội đủ các điều kiện đó. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tỉnh đón gần 11,9 triệu lượt khách, tăng 41,6% so với cùng kỳ, trong đó khách quốc tế tăng tới 66,1%; doanh thu du lịch vượt 42.500 tỷ đồng. Song song, hạ tầng kết nối liên tục được nâng cấp: sân bay quốc tế Cam Ranh mở rộng công suất, tuyến cao tốc Bắc - Nam đi qua địa bàn được đẩy nhanh tiến độ, hệ thống cảng biển đón thêm nhiều chuyến tàu du lịch quốc tế cỡ lớn.
- Lượng khách và doanh thu du lịch tăng hai chữ số liên tục nhiều quý
- Hạ tầng hàng không - đường bộ - hàng hải được đầu tư đồng bộ
- Quỹ đất trung tâm gắn quy hoạch đô thị mới ngày càng khan hiếm
Tiêu chí giữ chân dòng tiền dài hạn
Trong bối cảnh dòng vốn chọn lọc, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên dự án đáp ứng đồng thời ba tiêu chí: pháp lý rõ ràng ngay từ đầu, hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ và vị trí nằm trong vùng lõi đô thị đang được quy hoạch bài bản. Đây cũng chính là hướng phát triển mà nhiều khu đô thị quy mô lớn tại các thành phố biển đang theo đuổi, thay vì chạy theo mô hình đầu cơ ngắn hạn.
Tại Nha Trang, Charmora City của Sun Group là một trong những khu đô thị hỗn hợp được quy hoạch theo hướng này, với quy mô 227ha, 60ha mặt nước và 47ha cây xanh nội khu, ba đảo chức năng nằm giữa sông Quán Trường cùng mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam. Trong giai đoạn thị trường ưu tiên chất lượng hơn số lượng, đây là một điển hình đáng chú ý để tìm hiểu Charmora City.