Theo Dân trí ngày 24/10/2026, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét theo hướng không còn quy định về giá đất cụ thể và không còn quy định về tổ chức tư vấn xác định giá đất. Các nội dung như nguyên tắc, căn cứ định giá, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và cách xác định giá đất được giữ lại và hoàn thiện theo định hướng Nghị quyết 21. Đây là thay đổi kỹ thuật, nhưng chạm trực tiếp vào tiến độ của nhiều dự án.
Điều gì thay đổi trong dự thảo
Cách làm hiện hành phải đi qua nhiều khâu: tư vấn, thẩm định, phê duyệt. Mỗi khâu kéo dài thời gian và phát sinh chi phí. Hệ quả là doanh nghiệp khó chủ động tính toán hiệu quả dự án, vì nghĩa vụ tài chính về đất chỉ rõ ràng ở giai đoạn muộn.
Nếu bảng giá đất sát thị trường, chủ đầu tư có thể dự báo chi phí đất sớm hơn ngay từ lúc lập phương án. Nói cách khác, bài toán dịch chuyển từ "chờ định giá từng dự án" sang "áp bảng giá và hệ số đã công bố".
Ngắn hạn và dài hạn: hai chiều tác động
- Ngắn hạn: nếu bảng giá đất ở một số địa phương được nâng lên cho sát thị trường, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu vào có thể tăng.
- Dài hạn: xác định nghĩa vụ tài chính nhanh và rõ ràng giúp giảm chi phí vốn, chi phí cơ hội và thời gian chờ.
- Rủi ro: nếu bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh tăng đột biến, không sát điều kiện từng khu vực, chi phí đất vẫn có thể đẩy mạnh giá thành dự án.
Đừng suy ra "giá đất tăng thì giá nhà tăng"
Bài báo dẫn ý kiến ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM: không nên mặc định bảng giá đất tăng thì giá nhà tăng tương ứng. Giá nhà còn phụ thuộc nguồn cung, lãi vay, chi phí xây dựng và sức mua. Nếu dự án triển khai nhanh hơn, nguồn cung tăng và áp lực tăng giá có thể giảm.
Điều kiện đi kèm cũng đáng chú ý. Hai chuyên gia trong bài cùng nhấn mạnh cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật, liên thông với thuế, công chứng và đăng ký đất đai. ThS Mã Xuân Tuấn nhấn mạnh thêm việc công khai phương pháp, dữ liệu đầu vào, chu kỳ cập nhật và cơ chế giám sát. Hiệu quả của chính sách cũng phụ thuộc vào việc tháo gỡ thủ tục quy hoạch, đầu tư, xây dựng và giải phóng mặt bằng.
Góc nhìn cho thị trường nghỉ dưỡng - đô thị ven biển
Dự thảo vẫn đang trong quá trình xem xét, nên chưa thể kết luận về mức tác động. Với người mua, ba điều nên theo dõi: thời điểm luật được thông qua, cách từng địa phương ban hành bảng giá đất mới, và việc chủ đầu tư công bố nghĩa vụ tài chính về đất rõ ràng đến đâu. Với phân khúc nghỉ dưỡng, nơi quỹ đất lớn ven biển thường gắn nhiều thủ tục, một khung xác định giá minh bạch và dự báo được là yếu tố tích cực cho tiến độ, còn chi phí cuối cùng vẫn phải theo dõi qua từng văn bản cụ thể.
Trong bối cảnh đó, tiêu chí pháp lý minh bạch và tiến độ thực tế của dự án càng đáng được đặt lên trước. Với người đang cân nhắc Nha Trang, Charmora City của Sun Group là một ví dụ để đối chiếu: khu đô thị hỗn hợp 227ha ở trung tâm thành phố, 60ha mặt nước, 47ha cây xanh nội khu, mật độ xây dựng 26,7%, với ba đảo giữa sông Quán Trường. Dự án chưa công bố giá bán, nên người quan tâm nên theo dõi thông tin chính thức từ chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Bạn có thể tìm hiểu Charmora City để xem quy hoạch tổng thể và các thông tin đã công bố.