Thị trường căn hộ quý III/2026 đang cho thấy một nghịch lý quen thuộc: giao dịch giảm mạnh nhưng giá niêm yết gần như đứng yên. Theo CafeF ngày 16/10, dẫn số liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng thuộc One Mount Group, chủ đầu tư chọn cách "giảm giá" mới: không hạ giá niêm yết mà tăng ưu đãi cho người mua.
Giao dịch co lại, giá niêm yết vẫn giữ
Theo CafeF, tại Hà Nội, nguồn cung mở mới quý III đạt khoảng 2.200 căn, giảm 71% so với quý trước. Giao dịch căn hộ sơ cấp khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% theo năm. Tại TP.HCM, nguồn cung mở mới khoảng 2.500 căn, giao dịch khoảng 1.600 căn, giảm 83% so với quý trước.
Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng nhẹ: khoảng 127 triệu đồng/m² tại trung tâm Hà Nội và khoảng 104 triệu đồng/m² tại TP.HCM (địa giới cũ). Lượng giao dịch giảm sâu nhưng mặt bằng giá chưa giảm tương ứng.
Ưu đãi thay cho việc hạ giá
Theo CafeF, các chủ đầu tư đang dùng nhiều công cụ thay vì cắt giá niêm yết:
- Tăng chiết khấu và tặng quà cho người mua.
- Cho phép chọn bàn giao thô để giảm chi phí ban đầu.
- Kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất.
- Giãn tiến độ thanh toán, giảm áp lực tài chính trước khi bàn giao.
Bài viết cũng nhận định việc giữ giá khó kéo dài, vì chi phí đất, xây dựng và nhân công vẫn tăng.
Người mua đang đổi vai
Theo nhận định của One Mount được CafeF dẫn lại, sức mua giảm là điều chỉnh tạm thời sau giai đoạn tăng nóng 2023-2025. Nhà đầu tư lướt sóng dần rời thị trường, nhường chỗ cho người mua để ở thực và nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính. Với nhóm này, giá niêm yết chỉ là một phần của bài toán; điều kiện thanh toán, pháp lý và tiến độ mới là yếu tố quyết định.
Góc nhìn cho bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang
Dữ liệu trên là của căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM, nên không thể áp thẳng cho Nha Trang. Tuy vậy, logic lựa chọn có thể tham khảo. Khi thị trường chậm lại, người mua thường quan tâm hơn đến những yếu tố bền vững:
- Pháp lý và chủ đầu tư: năng lực triển khai, tiến độ thực tế.
- Vị trí lõi: gần trung tâm, hạ tầng hoàn thiện.
- Điều kiện thanh toán: mức độ minh bạch, tính linh hoạt.
- Giá trị sử dụng: để ở, nghỉ dưỡng hoặc lưu trú dài ngày, không dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Bất động sản nghỉ dưỡng không nằm ngoài chu kỳ chung, và mọi quyết định cần dựa trên khả năng tài chính cùng việc đối chiếu thông tin từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư.
Charmora City trong bức tranh chọn lọc
Với người mua thận trọng, một dự án nên được đánh giá bằng cấu trúc quy hoạch và chất lượng sống, thay vì chỉ nhìn chính sách bán hàng. Charmora City của Sun Group nằm ở trung tâm TP Nha Trang, quy mô 227ha với 60ha mặt nước, 47ha cây xanh nội khu và mật độ xây dựng 26,7%. Dự án có 3 đảo giữa sông Quán Trường, 8 cầu kết nối, mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam và kiến trúc Chăm Pa kết hợp Lego Interlock. Hiện dự án chưa công bố giá bán; quý khách có thể tìm hiểu Charmora City để cập nhật thông tin chính thức.