Chiều 26/8, tại Đà Nẵng, Báo Xây dựng phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn "Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026", quy tụ cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp để mổ xẻ một nghịch lý: du lịch tăng trưởng mạnh nhưng phân khúc nghỉ dưỡng vẫn loay hoay tìm dòng tiền thực. Theo VietnamNet, thị trường hiện có khoảng 218 dự án với hơn 10.800 căn bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước, quy mô không nhỏ nhưng bài toán vận hành vẫn đang bỏ ngỏ.
Vì sao nhiều dự án khó ra dòng tiền
Theo các chuyên gia tại diễn đàn, nguyên nhân cốt lõi không nằm ở nhu cầu du lịch mà ở cách sản phẩm được tạo ra. Nhiều chủ đầu tư hoàn thiện thiết kế và xây dựng xong mới mời đơn vị vận hành khách sạn tham gia, khiến mục tiêu sản phẩm và hiệu quả khai thác không được tính toán hài hòa ngay từ đầu. Bên cạnh đó, không ít dự án chỉ chú trọng phòng đẹp, tiện nghi mà bỏ quên yếu tố giữ chân khách: trải nghiệm khiến du khách muốn ở lại lâu hơn, quay lại nhiều lần.
Phát triển theo phong trào, hệ quả là cung lệch cầu
Một điểm nghẽn khác được nhấn mạnh là tình trạng phát triển dự án theo phong trào thay vì dựa trên quy hoạch tổng thể và nhu cầu thị trường thực tế. Hệ quả là nguồn cung tập trung dày ở phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm được thiết kế đồng bộ với hạ tầng, cảnh quan và chức năng đa dạng — trong khi du khách, nhất là nhóm khách quốc tế và khách chi tiêu cao, ngày càng đòi hỏi trải nghiệm điểm đến trọn vẹn hơn là một căn phòng đơn lẻ.
Giải pháp được đề xuất tại diễn đàn
- Mời đơn vị vận hành tham gia từ giai đoạn thiết kế để sản phẩm và mô hình khai thác đồng bộ ngay từ gốc.
- Minh bạch hóa pháp lý, doanh thu, chi phí để nhà đầu tư thứ cấp có cơ sở đánh giá đúng hiệu quả tài sản.
- Phân chia lợi ích theo hiệu quả khai thác thực tế, thay vì các cam kết hình thức thiếu ràng buộc vận hành.
- Phát triển theo quy hoạch bài bản, gắn sản phẩm với hạ tầng, cảnh quan và chức năng đa dạng của cả khu vực thay vì từng dự án đơn lẻ.
Quy hoạch bài bản — hướng đi được nhắc đến nhiều nhất
Trong các giải pháp nêu trên, yếu tố quy hoạch tổng thể được xem là gốc rễ. Một bất động sản nghỉ dưỡng muốn tạo dòng tiền bền vững cần nằm trong một hệ sinh thái đủ lớn để tự giữ chân khách: không gian công cộng, mảng xanh, mặt nước, chức năng thương mại — giải trí xen kẽ chức năng lưu trú, thay vì chỉ là một tòa nhà tách biệt giữa khu vực chưa hoàn chỉnh hạ tầng.
Tại Nha Trang, hướng tiếp cận quy hoạch tổng thể này đang được thể hiện qua các đô thị hỗn hợp quy mô lớn đang hình thành ở khu vực trung tâm thành phố, nơi chức năng ở, thương mại, cảnh quan mặt nước và không gian công cộng được tính toán đồng bộ trong cùng một đồ án. Charmora City của Sun Group là một ví dụ cho cách tiếp cận này, với ba đảo chức năng giữa sông Quán Trường, hệ thống mảng xanh và mặt nước nội khu, cùng mô hình đô thị bọt biển (Sponge City) đầu tiên tại Việt Nam. Bạn đọc quan tâm có thể tìm hiểu Charmora City để nắm thêm thông tin quy hoạch dự án.