Theo Báo Thanh Niên ngày 24/10/2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo tình trạng thị trường "3 giảm". HoREA nhận định giá nhà hạ là tín hiệu tích cực, nhưng nếu đi kèm sức mua và tổng cầu suy giảm thì đó là điều đáng lo ngại. Với người đang cân nhắc mua nhà hoặc đầu tư, đây là lúc cần đọc kỹ từng con số thay vì chỉ nhìn tiêu đề "giá giảm".
Giá giảm, nhưng không đều
Theo bài báo, giá sơ cấp (chủ đầu tư bán ra) chỉ giảm khoảng trên dưới 5%. Trong khi đó, giá thứ cấp, tức nhà đầu tư bán lại để cắt lỗ, giảm sâu hơn, có trường hợp giảm 20–30% vẫn khó bán. Khoảng cách này cho thấy thị trường đang phân hóa: chủ đầu tư giữ mặt bằng giá, còn người bán lại chịu áp lực dòng tiền phải nhượng bộ.
- Sơ cấp: điều chỉnh nhẹ, thường đi cùng chính sách bán hàng.
- Thứ cấp: giảm mạnh hơn nhưng thanh khoản thấp.
Vì sao cầu yếu quan trọng hơn giá
Giá giảm chỉ có ý nghĩa khi người mua đủ khả năng tiếp cận. HoREA nêu chi phí vốn tăng và tín dụng khó khăn là rào cản. Theo tính toán của hiệp hội, mức giá nhà ở thương mại phù hợp vào khoảng 25–30 triệu đồng/m² ở các tỉnh vùng sâu, vùng xa và 60–70 triệu đồng/m² ở đô thị lớn. Bài báo cũng nhắc nhóm thu nhập trung bình không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, ví dụ cá nhân trên 25 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng trên 50 triệu đồng/tháng, nhưng cũng khó tiếp cận nhà thương mại. Đây là khoảng trống của thị trường.
Kiến nghị chính sách đáng theo dõi
HoREA đề xuất bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) cơ chế khuyến khích nhà ở thương mại giá phù hợp, giao HĐND cấp tỉnh quy định cụ thể theo thực tiễn địa phương. Hiệp hội cũng đề nghị kích cầu theo nhu cầu thực và phát triển nhà ở cho thuê. Nếu được thông qua, khung chính sách sẽ ưu tiên nhu cầu ở thực hơn nhu cầu đầu cơ.
Gợi ý cách đọc cho thị trường nghỉ dưỡng - đô thị ven biển
Đây là nhận định mang tính phân tích, không phải kết luận của bài báo. Khi tổng cầu thận trọng, người mua có xu hướng sàng lọc theo các tiêu chí: pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực triển khai, hạ tầng đi kèm và khả năng sử dụng thực. Với thị trường Nha Trang, những dự án nằm trong khu đô thị có tiện ích đồng bộ, phục vụ cả nhu cầu ở lẫn nghỉ dưỡng, thường dễ được đặt lên bàn cân hơn các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
- Kiểm tra pháp lý và tiến độ thay vì chỉ so sánh mức chiết khấu.
- Tính khả năng tài chính khi lãi suất thả nổi thay đổi.
- Ưu tiên sản phẩm có mục đích sử dụng rõ ràng.
Charmora City trong bức tranh chọn lọc
Charmora City là khu đô thị hỗn hợp của Sun Group tại trung tâm TP Nha Trang, quy mô 227ha với 60ha mặt nước, 47ha cây xanh nội khu và mật độ xây dựng 26,7%. Dự án gồm ba đảo giữa sông Quán Trường, hướng tới mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam, với 8 cầu kết nối và kiến trúc Chăm Pa kết hợp Lego Interlock. Dự án chưa công bố giá bán, và mọi quyết định cần dựa trên hồ sơ pháp lý, tiến độ cùng điều kiện tài chính của từng người mua. Bạn có thể tìm hiểu Charmora City để có góc nhìn đầy đủ hơn về quy hoạch và tiện ích.