Giá đất tại các khu đô thị lõi mới của Việt Nam hiếm khi tăng đều theo thời gian. Chúng thường đi theo một đường cong: im ắng trong giai đoạn san lấp, xây dựng hạ tầng khung, rồi bứt tốc mạnh mỗi khi một công trình trọng điểm - cầu, tuyến metro, trục cảnh quan - chính thức về đích. Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm và Ciputra là ba lát cắt cho thấy quy luật này lặp lại bất kể vùng miền.
Cơ chế chung: giá trị đi theo chu kỳ hoàn thiện
Một khu đô thị lõi mới thường trải qua ba pha định giá. Pha một là giai đoạn quy hoạch và san lấp, khi giá đất còn thấp vì thiếu hạ tầng, tiện ích, dân cư. Pha hai là giai đoạn xây dựng đồng bộ, khi các trục đường, cầu, công viên dần hình thành và kéo theo dòng dân cư, dịch vụ. Pha ba là giai đoạn hoàn thiện, khi khu đô thị trở thành một cực trung tâm thực thụ với hệ sinh thái sống khép kín - đây là lúc giá đất bật tăng mạnh nhất vì nguồn cung đất nền mới tại lõi đã cạn, trong khi nhu cầu sở hữu tài sản tại vị trí trung tâm vẫn tiếp tục đi lên.
Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, Ciputra: cùng một quy luật, ba tốc độ khác nhau
Phú Mỹ Hưng được cấp phép từ năm 1993 trên một vùng đất trũng phía Nam Sài Gòn. Theo Znews, sau hơn 30 năm, khu đô thị này đã trở thành một trong những nơi đáng sống nhất TP HCM, giá trị bất động sản tăng theo đúng tiến độ hoàn thiện hạ tầng và tiện ích nội khu qua từng thập kỷ.
Ciputra tại Hà Nội đi theo lộ trình ba giai đoạn quy hoạch, mở rộng dần quy mô qua nhiều năm. Theo Sen Vàng Data, quỹ đất hạn chế cộng với nhu cầu cao đã giúp mặt bằng giá tại đây duy trì đà tăng ổn định, đặc biệt mỗi khi một hạng mục hạ tầng lớn được hoàn tất.
Thủ Thiêm là trường hợp đặc biệt vì đây là "trung tâm mới" được quy hoạch đối trọng với khu lõi cũ quận 1. Theo Báo Pháp Luật TP HCM, các công trình kết nối như tuyến metro nối trung tâm cũ với Thủ Thiêm và cầu Thủ Thiêm 4 đang tạo ra một chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực này.
Vì sao đất lõi trung tâm luôn tăng giá theo cách khác biệt
Khác với đất vùng ven - nơi nguồn cung có thể mở rộng gần như vô hạn ra các khu vực lân cận, quỹ đất lõi trung tâm tại một đô thị là tài sản không thể tái tạo. Khi một thành phố xác lập ranh giới hành chính, khu vực lõi chỉ có thể dày đặc hóa chứ không thể nở rộng thêm diện tích. Điều này tạo ra những đặc điểm khiến đất lõi luôn khan hiếm hơn theo thời gian:
- Diện tích cố định trong khi dân số và nhu cầu dịch vụ đô thị tiếp tục tăng.
- Chi phí hạ tầng kỹ thuật rất lớn, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính dài hạn mới theo đuổi được đến cùng.
- Giá trị cộng hưởng từ cảnh quan, mặt nước, cây xanh nội khu - yếu tố gần như không thể tạo mới ở khu đất đã đô thị hóa dày đặc.
Nha Trang: quỹ đất lõi thu hẹp, tọa độ trung tâm mới dần định hình
Tại Nha Trang, quỹ đất trung tâm đang cạn dần sau nhiều thập kỷ phát triển dọc trục ven biển. Các lô đất mặt biển có quy hoạch thấp tầng, pháp lý sở hữu lâu dài ngày càng hiếm, buộc thị trường phải tìm kiếm những tọa độ mới có đủ quy mô để đóng vai trò một trung tâm đô thị thế hệ tiếp theo - tương tự cách Thủ Thiêm được quy hoạch đối trọng với khu lõi cũ của TP HCM.
Trong bối cảnh đó, những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ từ đầu và sở hữu lợi thế vị trí tại cửa ngõ trung tâm thành phố trở thành đối tượng được thị trường quan sát sát sao. Charmora City - khu đô thị 227ha do Sun Group phát triển ngay tại trung tâm TP Nha Trang, với 60ha mặt nước, 47ha cây xanh nội khu và ba đảo giữa sông Quán Trường - là một ví dụ cho mô hình phát triển lõi đô thị mới mà Nha Trang đang cần. Những ai quan tâm đến chu kỳ tăng giá trị của các khu đô thị lõi mới có thể tìm hiểu Charmora City để có góc nhìn đầy đủ hơn.