Nhìn lại ba mươi năm đô thị hóa của Việt Nam, có một mô-típ lặp lại ở nhiều thành phố lớn: một vùng đất trũng, ít giá trị ban đầu, qua một quy hoạch bài bản và một chủ đầu tư đủ lực, trở thành trung tâm mới đắt giá bậc nhất khu vực. Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm và Ciputra là ba lát cắt tiêu biểu cho cơ chế này.
Ba xuất phát điểm giống nhau đến bất ngờ
Phú Mỹ Hưng khởi đầu năm 1993 từ một vùng đầm lầy khoảng 433ha tại Quận 7, do liên doanh giữa CT&D (Đài Loan) và Công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) triển khai trên tổng quy mô 750ha. Thủ Thiêm được phê duyệt quy hoạch từ năm 1996 theo Quyết định 367, sau đó điều chỉnh quy hoạch 1/5.000 vào năm 2005 với 657ha khu đô thị mới. Ciputra Hà Nội, do tập đoàn Ciputra (Indonesia) đầu tư từ năm 1996, từng là dự án bất động sản có vốn FDI lớn nhất Việt Nam tính đến năm 2007 với vốn đăng ký khoảng 2,11 tỷ USD trên diện tích hơn 300ha. Cả ba đều xuất phát từ đất trống, đất nông nghiệp hoặc mặt nước, không phải khu vực đã có sẵn dân cư và hạ tầng.
Cơ chế tái định giá theo từng giai đoạn hoàn thiện
Điểm chung dễ nhận thấy nhất là giá đất tại các khu vực này không tăng đều mà tăng theo bậc, gắn với từng mốc hoàn thiện hạ tầng và tiện ích:
- Giai đoạn khởi động: đất còn rẻ vì chưa có hạ tầng kết nối, giá trị chủ yếu nằm trên quy hoạch. Theo VnExpress, người dân Thủ Thiêm giai đoạn 1996-2003 nhận đền bù đất nông nghiệp chỉ khoảng 150.000-200.000 đồng mỗi mét vuông.
- Giai đoạn hạ tầng khung: khi đường trục, cầu kết nối, hệ thống tiện ích công cộng được xây dựng đồng bộ, giá đất bắt đầu tăng tốc do thị trường bắt đầu định giá lại tiềm năng sử dụng thực tế.
- Giai đoạn vận hành đầy đủ: khi cư dân, thương mại, dịch vụ lấp đầy, khu vực chính thức trở thành trung tâm mới. Cũng theo VnExpress, giá đất Thủ Thiêm ở thời điểm hiện tại đã tiệm cận mốc 210 triệu đồng mỗi mét vuông.
Vì sao quỹ đất trung tâm mới luôn khan hiếm
Các khu đô thị lõi mới thường nằm ở vị trí đặc thù không thể nhân rộng: bán đảo ven sông, khu đất giáp ranh trung tâm cũ, quỹ đất lớn hiếm hoi còn sót lại trong lòng đô thị. Một khi quy hoạch được lấp đầy, nguồn cung sơ cấp gần như đóng lại, thị trường chuyển sang giao dịch thứ cấp với biên độ giá do chính người sở hữu quyết định. Đây là lý do các khu vực như Phú Mỹ Hưng hay Thủ Thiêm duy trì mặt bằng giá cao bền vững thay vì chỉ tăng nóng nhất thời.
Nha Trang đang ở đâu trong bài toán quỹ đất trung tâm
Tại Nha Trang, quỹ đất lớn ở khu vực trung tâm ven biển gần như không còn. Các đơn vị khảo sát thị trường ghi nhận giá đất khu trung tâm hiện phổ biến 55-110 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 15-40% so với giai đoạn trước khi bảng giá đất mới được áp dụng. Trong bối cảnh đó, những quỹ đất quy mô lớn, có quy hoạch đồng bộ và vị trí kết nối trực tiếp với lõi đô thị hiện hữu trở thành tài sản hiếm.
Vị thế của một trung tâm mới đang hình thành
Charmora City là khu đô thị hỗn hợp quy mô 227ha do Sun Group phát triển ngay tại trung tâm TP Nha Trang, sở hữu 60ha mặt nước và 47ha cây xanh nội khu, mật độ xây dựng chỉ 26,7%. Dự án được tổ chức quanh ba đảo giữa sông Quán Trường - đảo trung tâm hành chính - thương mại, Elite Island và Festival Island - kết nối bằng 8 cây cầu, theo mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam và ngôn ngữ kiến trúc Chăm Pa kết hợp kỹ thuật Lego Interlock. Nếu quy luật tái định giá theo chu kỳ hoàn thiện từng đúng với Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm hay Ciputra tiếp tục lặp lại, một quỹ đất trung tâm quy mô lớn và có quy hoạch bài bản như Charmora City xứng đáng được theo dõi ngay từ giai đoạn đầu. Độc giả quan tâm có thể tìm hiểu Charmora City để nắm thông tin quy hoạch và tiến độ triển khai mới nhất.