Nhìn lại quá trình đô thị hóa tại Việt Nam, có một quy luật lặp lại ở nhiều thành phố lớn: giá đất tại các khu lõi mới hiếm khi tăng ngay khi khởi công, mà đi theo chu kỳ gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng và tiện ích. Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm và Ciputra là ba ví dụ cho thấy cơ chế này vận hành ra sao, đồng thời gợi mở vì sao quỹ đất trung tâm luôn là tài sản khan hiếm theo thời gian.
Phú Mỹ Hưng: đô thị kiểu mẫu đi qua nhiều phân kỳ phát triển
Được cấp phép đầu tư từ năm 1993, Phú Mỹ Hưng phát triển qua nhiều phân kỳ: từ xây dựng hạ tầng cơ bản, đến đầu tư cảnh quan, trường học, bệnh viện, căn hộ, rồi hoàn thiện tiện ích cao cấp. Theo Znews, sau khoảng ba thập kỷ, giá bất động sản khu vực này đã tăng trưởng một chặng đường dài. Theo An ninh Thủ đô, thị trường Phú Mỹ Hưng hiện được nhìn nhận đã chạm đỉnh của chu kỳ cũ, khiến dòng tiền tìm kiếm những khu lõi mới còn dư địa tăng trưởng.
Thủ Thiêm: từ vùng trũng thấp thành tâm điểm tài chính mới
Đầu những năm 2010, Thủ Thiêm còn là vùng đầm lầy, kết nối trung tâm chủ yếu bằng phà. Theo Tạp chí Tri thức, giai đoạn 2015-2025 giá bất động sản khu vực này tăng bình quân khoảng 20,4%/năm với căn hộ và 23%/năm với nhà thấp tầng, đưa Thủ Thiêm vượt Phú Mỹ Hưng, tiệm cận giá trị trung tâm hiện hữu. Một số lô đất đấu giá cách đây 5 năm, khi tái đấu giá đã ghi nhận mức khởi điểm cao gấp khoảng 3 lần. Động lực đến từ vị trí liền kề trung tâm cũ, quỹ đất được quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và định hướng trở thành trung tâm tài chính mới.
Ciputra: hạ tầng kết nối định hình lại vị thế khu đô thị
Tại Hà Nội, khu đô thị Ciputra ở phía Tây Hồ Tây cũng cho thấy quy luật tương tự. Khi các trục giao thông lớn kết nối khu vực này với trung tâm dần hoàn thiện, một vị trí từng ở rìa đô thị đã trở thành cực phát triển mới, kéo theo dòng dịch chuyển dân cư và vốn đầu tư. Điểm chung giữa Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm và Ciputra là giá trị đất không tăng ngay khi khởi công, mà tăng dần theo từng mốc hạ tầng và tiện ích được đưa vào vận hành.
Cơ chế chung phía sau đà tăng giá của khu lõi mới
Từ ba trường hợp trên, có thể khái quát một số yếu tố mang tính quy luật:
- Quỹ đất trung tâm quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ ngày càng khan hiếm tại các đô thị phát triển lâu năm.
- Hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định thời điểm giá đất được kích hoạt, không phải thời điểm dự án công bố.
- Tiện ích nội khu hoàn thiện theo từng giai đoạn giúp duy trì đà tăng trưởng dài hạn, thay vì tăng nóng rồi chững lại.
- Năng lực triển khai đồng bộ của chủ đầu tư quyết định quy hoạch có thành hiện thực đúng tiến độ hay không.
Nha Trang và bài toán quỹ đất trung tâm mới
Theo VTC News, quỹ đất ven biển tại khu lõi trung tâm Nha Trang hiện chỉ còn rất ít vị trí quy hoạch thấp tầng đồng bộ, khiến thị trường bắt đầu dịch chuyển sang những khu vực còn dư địa lớn hơn. Đây cũng là bối cảnh khiến các khu đô thị mới ven sông tại Nha Trang trở thành tâm điểm chú ý, tương tự cách Thủ Thiêm hay Ciputra từng đi qua giai đoạn khởi đầu. Charmora City, khu đô thị hỗn hợp quy mô 227ha do Sun Group phát triển tại trung tâm TP Nha Trang với 60ha mặt nước, 47ha cây xanh nội khu và ba đảo giữa sông Quán Trường, là một trong những dự án đón đầu xu hướng hình thành trung tâm mới này. Với mật độ xây dựng chỉ 26,7% và mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam, dự án đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ hoàn thiện hạ tầng và tiện ích, có thể tìm hiểu Charmora City để theo dõi các mốc triển khai tiếp theo.