Mỗi mùa mưa, hình ảnh phố thành sông lặp lại ở nhiều đô thị Việt Nam. Hiện tượng này ít khi do một nguyên nhân đơn lẻ. Nó là hệ quả cộng dồn của cách thành phố được quy hoạch và xây dựng. Với người mua nhà, hiểu cơ chế này giúp đọc một dự án "thuận nước" bằng con số thay vì khẩu hiệu.
Ngập từ đâu: ba mắt xích chính
Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân thường gặp gồm ba nhóm.
- Bê tông hóa mặt đất: mặt đất thấm nước kém đi, nước mưa dồn nhanh vào hệ thống thoát và gây ngập cục bộ.
- Mất không gian trữ nước: theo VOH, nhiều đô thị ngập do ao hồ, kênh rạch bị san lấp và quy hoạch chưa đảm bảo.
- Hạ tầng thoát nước hạn chế: mạng cống chưa được nâng cấp kịp, trong khi lượng mưa cực đoan ngày càng nhiều.
Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính ở Hà Nội thường được nhắc đến như ví dụ. Thiết kế ban đầu có công viên và hồ điều hòa, nhưng quỹ đất này về sau được dùng để xây nhà cao tầng. Bài học là mặt nước và cây xanh chỉ có giá trị khi được giữ đúng chức năng sau khi bàn giao.
Sponge City: đổi cách đối xử với nước mưa
Cách làm truyền thống coi nước mưa là thứ cần đẩy ra khỏi khu vực nhanh nhất. Sponge City làm ngược lại: giữ, thấm, trữ và điều tiết nước ngay tại chỗ, rồi xả dần. Mặt nước, thảm cây xanh, mặt đất thấm được và lòng sông đóng vai trò như một miếng bọt biển của đô thị. Theo VnEconomy, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu kiểm soát cơ bản tình trạng ngập ở các đô thị lớn đến năm 2035. Các chuyên gia cũng khuyến nghị cân nhắc những mô hình như đô thị bọt biển. Vì vậy, quy hoạch thuận nước đang dần thành yêu cầu của thị trường chứ không chỉ là lựa chọn thiết kế.
Charmora City: con số của một quy hoạch thuận nước
Charmora City là khu đô thị hỗn hợp của Sun Group ở trung tâm TP Nha Trang. Dự án được giới thiệu là Sponge City đầu tiên tại Việt Nam, với các chỉ số quy hoạch như sau:
- 227ha tổng diện tích quy hoạch.
- 60ha mặt nước được kiểm soát, tương đương khoảng một phần tư tổng diện tích.
- 47ha cây xanh nội khu.
- 26,7% mật độ xây dựng, nên phần lớn đất còn lại dành cho nước, cây xanh và không gian mở.
- 3 đảo giữa sông Quán Trường: đảo trung tâm hành chính - thương mại, Elite Island và Festival Island, kết nối bằng 8 cầu.
Điểm đáng chú ý là mặt nước nằm trong cấu trúc của khu đô thị. Sông, đảo và cây xanh cùng tham gia điều tiết nước, đồng thời tạo cảnh quan và không gian công cộng.
Giá trị sống và góc nhìn đầu tư
Về giá trị sống, mật độ xây thấp mang lại nhiều khoảng thở, nhiều cây xanh và tầm nhìn ra mặt nước. Khu đô thị cũng giảm rủi ro ngập, một điều cư dân quan tâm mỗi mùa mưa. Về góc nhìn đầu tư, người mua nên đánh giá quy hoạch thuận nước như một yếu tố chất lượng nền tảng, vì nó khó sửa lại sau khi dự án đã xây xong. Tuy vậy, giá trị tài sản còn phụ thuộc tiến độ, chất lượng vận hành, pháp lý và chu kỳ thị trường. Không quy hoạch nào bảo đảm lợi nhuận, và người mua cần tự thẩm định. Hiện Charmora City chưa công bố giá bán, nên mọi so sánh về giá cần chờ thông tin chính thức từ chủ đầu tư.
Nên kiểm chứng điều gì
Khi xem một dự án tự nhận thuận nước, bạn có thể hỏi: diện tích mặt nước là bao nhiêu và có được bảo vệ trong quy hoạch được duyệt không; mật độ xây thực tế là bao nhiêu; hạ tầng thoát nước liên kết với khu vực xung quanh ra sao. Với Charmora City, các con số 60ha mặt nước, 47ha cây xanh và mật độ 26,7% là điểm xuất phát để đối chiếu với hồ sơ quy hoạch và tiến độ triển khai thực tế. Nếu muốn xem tổng quan về dự án, bạn có thể tìm hiểu Charmora City.