Không có khu đô thị lõi mới nào tăng giá trị một cách ngẫu nhiên. Nhìn lại ba trường hợp kinh điển của thị trường Việt Nam - Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, Ciputra - có thể thấy một quy luật chung: giá trị bất động sản đi theo sau quy hoạch, và bứt tốc mạnh nhất khi quỹ đất trống bắt đầu cạn. Đây là bài học đáng soi chiếu cho quỹ đất trung tâm Nha Trang, nơi không gian phát triển mới đang ngày càng hiếm.
Ba "phòng thí nghiệm" đô thị lõi mới
Theo Znews, Phú Mỹ Hưng khởi đầu từ một vùng đầm lầy hoang vu ở cửa ngõ Nam Sài Gòn, được quy hoạch đồng bộ với đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km và 5 khu chức năng A-E trên diện tích 600ha. Sau 30 năm, nguồn cung mới tại đây gần như không còn.
Thủ Thiêm đi theo một nhịp khác: giá trị tăng theo từng cột mốc hạ tầng cụ thể - cầu Thủ Thiêm 1 hoàn thành năm 2007, hầm Thủ Thiêm vượt sông Sài Gòn năm 2011, cầu Thủ Thiêm 2 năm 2022. Theo Người Quan Sát, mỗi mốc hạ tầng lại kéo theo một nhịp định giá mới, để đến các phiên đấu giá quỹ đất năm 2026, giá khởi điểm đã ở mức 147-177 triệu đồng/m2.
Ciputra tại Hà Nội cho một góc nhìn khác về sự khan hiếm: theo Sen Vàng Data, phân khúc biệt thự cao cấp tại đây hiện giao dịch quanh 280-400 triệu đồng/m2, duy trì mức tăng 10-15%/năm, khi quỹ đất biệt thự nội đô ngày càng thu hẹp.
Cơ chế chung: quy hoạch đi trước, giá trị theo sau
- Quy hoạch tổng thể xác lập trước - hệ thống giao thông, cây xanh, mặt nước, chức năng từng khu được định hình ngay từ đầu, không điều chỉnh chắp vá theo từng lô đất.
- Hạ tầng hoàn thiện theo từng giai đoạn - mỗi cây cầu, mỗi tuyến đường đưa vào vận hành đều là một cột mốc kiểm chứng giá trị thực tế của quy hoạch.
- Tiện ích nội khu vận hành đủ - trường học, công viên, trung tâm thương mại đi vào hoạt động mới thực sự khép lại một chu kỳ phát triển.
Khan hiếm quỹ đất - biến số quyết định cuối chu kỳ
Điểm chung dễ nhận thấy ở cả ba khu đô thị là quỹ đất mới không còn nhiều để phát triển thêm. Khi một khu vực đã được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng kết nối và tiện ích vận hành, phần đất trống còn lại trở thành tài nguyên không thể tái tạo. Đây chính là giai đoạn mà thị trường ghi nhận biên độ tăng giá ổn định và bền vững nhất, thay vì những cú tăng nóng ngắn hạn.
Nha Trang: quỹ đất lõi trung tâm đang thu hẹp
So với TP.HCM hay Hà Nội, Nha Trang có một đặc điểm địa lý khác biệt: dải đất ven biển hẹp, bị giới hạn bởi núi và sông, khiến quỹ đất phát triển đô thị quy mô lớn ngay trung tâm thành phố vốn đã eo hẹp lại càng khan hiếm hơn theo thời gian. Những khu vực còn quỹ đất đủ lớn để quy hoạch một khu đô thị hoàn chỉnh, có hạ tầng đồng bộ và không gian mặt nước - cây xanh đúng nghĩa, ngày càng trở thành số ít.
Charmora City trong vòng đời một khu đô thị lõi mới
Charmora City của Sun Group tại trung tâm TP Nha Trang được quy hoạch trên quỹ đất 227ha, trong đó có 60ha mặt nước và 47ha cây xanh nội khu, mật độ xây dựng chỉ 26,7%. Ba đảo giữa sông Quán Trường - đảo trung tâm hành chính - thương mại, Elite Island và Festival Island - được kết nối bằng 8 cây cầu, theo mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam. Đây là dạng quy hoạch đi trước mà các khu đô thị lõi mới từng trải qua ở giai đoạn khởi đầu chu kỳ. Những ai quan tâm đến logic phát triển của các khu đô thị lõi mới có thể tìm hiểu Charmora City để có góc nhìn đầy đủ hơn về dự án.